Hoy 6 de Marzo, entra en vigor la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a través del Real Decreto-Ley 27/2019, de 1 de marzo.
Resulta una situación un tanto inverosímil el volcado de normativas que en los últimos tres meses está padeciendo el ciudadano y que genera una falta de seguridad jurídica, que poco o nada favorece políticas estables en materia de arrendamientos urbanos.
Sin embargo, y a pesar de ello, hemos de adaptarnos a la situación y por ello vamos a realizar una breve síntesis de la legislación vigente y aplicable.
1.- El anterior Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, también de medidas urgentes en materia de alquiler y vivienda, fue derogado al no haberse convalidado en votación por el Congreso de los Diputados. Su contenido era realmente muy similar al del decreto-ley que ahora entra en vigor, que constituye un segundo intento del actual Gobierno para implantar una serie de medidas tendentes a eliminar la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos operada en 2013, y reforzando, por tanto, la posición del arrendatario de vivienda habitual frente al arrendador.
2.- Por otro lado tenemos la Ley de Arrendamientos urbanos 29/1994 , modificada por la Ley 4/2013, y por supuesto, el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
3.- El Real Decreto Ley 27/2019 que entra hoy en vigor.
Vamos a analizar las novedades y especial singularidad de esta última reforma:
1. DURACIÓN DEL CONTRATO Y PRÓRROGAS:
La prórroga obligatoria para el arrendador, o la duración mínima del contrato de vivienda es de 5 AÑOS en el caso en que el arrendador sea persona física, y de 7 AÑOS EN EL CASO QUE SEA PERSONA JURÍDICA.
Hemos vuelto al sistema anterior a 2013, Ley 29/1994 de duración mínima de 5 años de más 3 de prórroga (total 8 años) en el caso de arrendador persona física.
2.- PREAVISO.- La reforma legislativa introduce una novedad respecto a la anterior regulación, del preaviso necesario para resolver el contrato por arrendador o arrendatario a la finalización del contrato, estableciéndose éste en 2 meses para el arrendatario y 4 meses para el arrendador.
2.-ACTUALIZACIÓN DE RENTAS:
Si no se pacta expresamente, la renta del contrato no podrá ser actualizada. Si existe pacto de actualización, pero no se determina el índice de referencia, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), pero el incremento resultante nunca podrá ser superior al resultante de la aplicación del IPC, que actúa como límite máximo.
3.-FIANZA:La reforma de la LAU pone de nuevo un límite a la garantía adicional con la intención de facilitar el acceso a una vivienda por los colectivos más vulnerables.
La fianza obligatoria sigue siendo por importe de una mensualidad de renta. Adicionalmente, no podemos exigir al arrendatario más de 2 mensualidades. Ello supone que la garantía total podrá llegar al importe máximo de 3 mensualidades (1 obligatoria y 2 adicionales de carácter voluntario).
En este sentido nos da igual que esa garantía adicional se entregue al arrendador mediante aval o en metálico, en ambos casos opera el límite aludido.
4.-IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES:
A partir de ahora el arrendamiento de vivienda (“para uso estable y permanente”) está exento del pago de este impuesto.
Será necesario continuar presentando la correspondiente autoliquidación pero con importe cero. Esta exención no afecta al resto de contratos de arrendamiento que no vayan destinados a satisfacer la necesidad habitual y permanente de vivienda.
5.-GASTOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA Y DE FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO:
La reforma establece que serán en todo caso a cargo del arrendador si éste es persona jurídica. La reforma ha eliminado una excepción que contemplaba el anterior decreto-ley: “salvo que se generen directamente por iniciativa del inquilino”.
6.-RÉGIMEN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA REFORMA:
Los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU que se hayan firmado con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto-Ley continúan rigiéndose por la normativa que les era de aplicación, aunque podrán adaptarse a lo dispuesto en esta reforma si ambas partes, arrendador y arrendatario, están de acuerdo.
7. DESAHUCIO FALTA DE PAGO.
En cuanto a los desahucios por impago de rentas, en el procedimiento judicial el juzgado, de oficio, comunicará a los servicios sociales la existencia del procedimiento judicial, y si éstos servicios aprecian una situación de vulnerabilidad económica o social, se suspenderá el procedimiento por un período entre 1 a 3 meses, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica, con el fin que los servicios sociales adopten las medidas pertinentes.
8.- RECUPERACION DE LA VIVIENDA
Para ejercer el derecho a recuperar la vivienda alquilada antes de la finalización del contrato, el propietario deberá alegar causas como la necesidad de destinarla a vivienda permanente para sí mismo o a familiares de primer grado.
Las causas deberán constar en el contrato y tendrán que ser comunicadas al inquilino.
9.- REGULACION PRECIOS DE ALQUILER
En relación a la regulación de precios de alquilares se realiza un primer paso creando el Índice de Precios de Referencia. El índice ha de servir para determinar los valores medios de renta por m2 según la ubicación geográfica de los inmuebles, con independencia de otras circunstancias que sean concurrentes. El Decreto establece que las Comunidades Autónomas creen su propio índice.
En el caso de Catalunya, la Consellera de Justícia de la Generalitat de Catalunya, ha anunciado en los medios que la Generalitat está elaborando un proyecto de ley para regular los alquileres, a través del Código Civil, que alargará la duración mínima de los contratos que prevé limitar los precios. La norma establecerá condiciones diferentes para particulares y sociedades.
10.- IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES.
Se elimina la obligación de repercutir este impuesto a los arrendatarios en las vivienda de alquiler social. Así mismo, se autoriza que los municipios puedan bonificar el IBI en inmuebles de uso residencia que sean objetos de alquiler social o precios asequibles y también a aquellos la renta de los cuales sea inferior a la determinada por la aplicación del sistema estatal de índices de precios de los contratos de vivienda en alquiler.
11.-TANTEO Y RETRACTO
Se establece el derecho de adquisición preferente para administraciones públicas en caso de venta conjunta de un inmueble en arrendamiento.
12.-SUBROGACIÓN EN CASO DE DEFUNCION DEL ARRENDATARIO
Se “blinda” la posibilidad de subrogación, en caso de defunción del arrendatario, en favor de determinados perfiles vulnerables (menores, discapacitados , mayores de 65 años ).
Del contenido y alcance de la normativa iremos informando y aconsejamos ante la inestabilidad normativa, que consulten con nuestro Servicio Jurídico, que le ayudará a tomar las decisiones más oportunas en cada caso y a una redacción del contrato acorde a la normativa vigente y la situación particular.
Pueden consultarnos llamando a los teléfonos 93 337 00 02; 93 296 80 57 , mail infolh@cpulh.com o en nuestra web www.cpulh.com