El día 24 de Mayo de 2019, entra en vigor el Decreto Ley 9/2019 de 21 de mayo de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, publicado en el D.O.G.C. de 23 de Mayo de 2019.

FINALIDAD DE DISPOSICION LEGAL;  INDICES DE REFERENCIA

Según la exposición de motivos, la finalidad del Decreto es la regulación de manera excepcional para la contención de rentas  aplicable en zonas denominadas de mercado tenso de vivienda.

Asimismo, la Disposición Final primera del Decreto Ley fija en seis meses el plazo de tiempo para que el Gobierno presente al Parlamento un proyecto de ley de regulación integral de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas.

El régimen  de contención de rentas, permite a la Administración calificar ciertas zonas del territorio como áreas con mercado  tenso de vivienda y sujetar los contratos de arrendamiento que se concluyan en dichas zonas a un régimen de contención de rentas.

La competencia para formular esta declaración de “mercado tenso”  se atribuye al Departament de la Generalitat competente en materia de vivienda, con la excepción de la ciudad de Barcelona. Para la ciudad de Barcelona, se aplica un régimen singular y sería el propio Ayuntamiento que, por acuerdo de su Consell Plenari, puede acordar qué ámbitos de la ciudad justifica la aplicación de la contención de rentas

Se entiende que los municipios sobre los que se pueden solicitar áreas tensas, son aquellos que dispongan de Índice de Referencia  que en la actualidad  se encontraría L’ Hospitalet del Llobregat

Los datos de estos Índices están obtenidos  a partir de la información que contiene el Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas.

El Índice informa de la media de precio por m2 superior e inferior  resultantes de la ponderación de varias características de la vivienda (año de construcción, estado de conservación, eficiencia energética, ascensor, mobiliario, anexos)

En base a estos márgenes, la normativa prevé que sean las mismas partes contratantes  las que establezcan el precio que consideran de referencia dentro de los márgenes del sistema de indexación, o bien desviándose de este márgen  , si bien, con justificación de los motivos.

REGLAS PREVISTAS PARA EL RÉGIMEN DE CONTENCION DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA QUE CONSTITUYAN RESIDENCIA PERMANENTE DEL ARRENDATARIO.

REGLA GENERAL: limita la cuantía de la renta que puede ser  convenida en el momento de formalizar el contrato, que no puede superar el precio que las partes han considerado de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas, incrementada, como máximo, en un 10%

REGLA SEGUNDA.- Si la vivienda objeto del contrato se encontraba ya arrendada con anterioridad a la  entrada en vigor del régimen de contención de rentas y el arrendador percibía una renta superior a la que resultaría de aplicar la regla general , en el contrato o contratos subsiguientes se permite pactar, como renta máxima, la percibida al final del contrato anterior.

REGLA TERCERA.-  En los contratos de alquiler de viviendas de obra nueva  y la de aquellas fincas que resultan  de un proceso de gran rehabilitación , en su caso, el incremento de precio  que las partes han considerado de referencia por el alquiler  de una vivienda de características  análogas se puede llegar a subir un máximo del 20%, aplicable , a los cinco primeros años contados desde la certificación del final de obra.

COMPLEMENTO DE LAS REGLAS ANTERIORES  

ACTUALIZACION DE RENTA.- Asimismo, el Decreto se establece la posibilidad  de actualizar anualmente la renta si así se pacta (se estará al índice de garantía de competitividad, que en Marzo de 2019 se sitúa en negativo).

GASTOS GENERALES DE LA FINCA Y REPERCUSION OBRAS – Se podrán convenir la asunción de gastos generales y de servicios individuales que disponga la vivienda para el arrendatario; así como repercutir  el coste de la realización de obras de mejora realizadas después del plazo legal mínimo de duración del contrato, (se entiende después de los 5 años ) elevando su renta anual  por encima del límite fijado por la regla general.

CONSTANCIA íNDICE REFERENCIA EN LOS CONTRATOS .- Es obligación que en todos los contratos de las áreas declaradas como tensas, conste el índice de Referencia que las partes consideren aplicable y que la hoja obtenida en el cálculo del Índice de Referencia  con las características análogas a la vivienda forme parte del contrato de arrendamiento y se adjunte al mismo.

INFORMACION DE LAS OFERTAS DE ARRENDAMIENTO:

En las ofertas de arrendamiento, de las áreas declaradas de mercado tenso, es necesario informar de la aplicación de los Índices de Referencia de precios de alquiler de vivienda que corresponda.

CONSECUENCIAS DE LA NO APLICACIÓN DE LA MEDIDA

El cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites establecidos, da derecho al arrendatario a obtener el reembolso de las cantidades percibidas en exceso, más el interés legal.

ENTRADA EN VIGOR:

El Real Decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación, es decir, el día 24 de Mayo de 2019.

COMENTARIOS:

En todo caso este Decreto Ley tendrá que ser convalidado por el Parlament de Catalunya. Desde un punto de vista de la tramitación de la norma, resulta probable, a entender de este Servicio Jurídico,  que algún grupo parlamentario someta el Decreto Ley al Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries, antes de su convalidación.

Asimismo, la voluntad que expresa el Decreto Ley que en el plazo de seis meses el Govern elabore y presente en el Parlament de Catalunya un proyecto de ley de regulación de contratos de arrendamiento de fincas urbanas, ya se llevó al Tribunal Constitucional en un formato similar que contemplaba la Disposición Final sexta de la Ley 4/2016 ( Ley catalana de medidas de protección del derecho a la vivienda para personas con riesgo de exclusión) y el Gobierno del Estado desistió del Recurso ante el Tribunal, por acuerdo interpretativo que se llegó en una Comisión Bilateral Generalitat-Estado, de octubre de 2018, según la cual “ las dos partes coinciden en interpretar que la iniciativa legislativa a que se refiere esta Disposición (Ley 4/2016), en el supuesto que se proponga incidir en la vigente legislación reguladora de los arrendamientos urbanos,  que es competencia del Estado, se tendrá que tramitar por el procedimiento legislativo previsto en el artículo 87.2 de la Constitución española, es decir, a través del Congreso y del senado. “

En caso de convalidación de la norma por el Parlament de Catalunya, tanto en la  voluntad del Decreto ley de limitar los alquileres, como de presentar un proyecto de ley catalana de arrendamientos urbanos, entendemos, a salvo de mejor criterio, que estaría limitada la vigencia del Decreto a la interposición de Recurso de Inconstitucionalidad por cualquier sujeto legitimado para ello que no fuera el Presidente del Gobierno del Estado.

Servicio Jurídico

Cambra Propietat de L’ H