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TIPS JURIDICOS

  • agosto 24, 2020
  • Legal
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TIPS JURIDICOS

Debe seguir repercutiendo el IVA el propietario de un local cuando el inquilino deja de pagarle la renta derivada del alquiler?

En tanto no se cancele plenamente la relación arrendaticia, mediante el cumplimiento por sentencia judicial y desahucio, o bien por término de la duración del contrato, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del inmueble.

Sin embargo, el propietario podrá considerar el crédito como incobrable y proceder a reducir la base imponible con el fin de recuperar las cuotas repercutidas. En concreto, para considerar un crédito como incobrable, debe haber transcurrido un año desde el devengo del Impuesto repercutido sin que se haya obtenido el cobro de todo o parte del crédito derivado del mismo (seis meses cuando el volumen de operaciones no hubiese excedido durante el año natural inmediato anterior de 6.010.121,04 euros). La modificación de la base imponible del impuesto deberá realizarse en el plazo de los tres meses siguientes a la finalización de los períodos anteriores.

Puede solicitar más información a nuestro Departamento Fiscal, Jordi Armengol.

CONTRATOS DE ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA

A tenor de la mayor crisis inmobiliaria española de 2008, el alquiler con opción a compra se convirtió en el sistema elegido por muchas personas y también promotoras para poder dar salida a una vivienda y en el caso de las promotoras al exceso de stock de viviendas, puesto que los consumidores no podían acceder a financiación.

Es por ello, que dada la reciente situación provocada por la crisis sanitaria en relación a la COVID-19 desde LA CAMBRA DE LA PROIPETAT URBANA DE L’ HOSPITALET, entendemos que puede ser muy interesante en algunos casos optar por esta figura jurídica.

La situación económica que se está derivando del COVID-19, puede ser un momento en que la Opción de Compra sea una modalidad para que personas que tienen dificultades para acceder a crédito bancario puedan adquirir una vivienda. Optar por esta figura jurídica (arrendamiento + compraventa), puede resultar beneficiosa para ambas partes, por cuanto, por una parte, permite al arrendatario un arrendamiento con la posibilidad de opción para ejercitar una compraventa por un precio establecido, el cual puede verse minorado por las rentas satisfechas del alquiler y, al arrendador asegurarse el pago de una renta mensual con la prima de la opción como seguro para que el arrendatario ejerza la opción de compra del inmueble.

Por otra parte, en el ámbito tributario, y en el caso de una promotora, si antes de dos años a partir del final de las construcciones, el IVA deducido en la construcción mantendrá el carácter de deducible en su totalidad al entenderse que se trata de una primera transmisión. Por lo tanto la venta del inmueble en el plazo de dos años a partir de la finalización de las construcciones supondrá al promotor o constructor no tener que considerar el IVA de la obra como mayor coste al ser considerado como deducible.

La Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, establece que en el alquiler con opción a compra: “En el alquiler debe aplicar un tipo de IVA del 10% y se considerará primera entrega si el comprador es la persona que utilizó el edificio durante el período de alquiler o un tercero». Así pues, en el caso de que alquilen un piso con opción a compra, se les aplicará un tipo impositivo de IVA del 10% y el IVA deducido en la adquisición, construcción y/o rehabilitación de la vivienda-conceptos definidos en la propia ley del Impuesto sobre el Valor Añadido- no será devuelto a la Administración Tributaria durante todo el periodo que la opción de compra pueda estar vigente.

En caso de que el arrendatario ejecute la opción de compra del piso, se considerará primera transmisión y se les aplicará el 10% de tipo de IVA sobre el importe total pendiente por el pago total del piso, por lo que el IVA deducido será deducible, en cualquier caso. Si, el arrendatario no ejecuta la opción de compra, pero otra persona o empresa compra el piso, se considerará también primera transmisión por lo que el IVA deducido en la construcción no deberá ser regularizado tampoco. Si no se cumplen ninguna de las dos condiciones anteriores, el IVA deducido deberá ser regularizado e ingresado a la Agencia Tributaria íntegramente en el ejercicio del incumplimiento a razón del 10% multiplicado por los años que falten hasta llegar al décimo año desde el fin de la construcción.

Obtenga más información, reservando cita con nuestro Departamento Jurídico.

PRORROGA DE LA MORATORIA EN LAS HIPOTECAS Y ALQUILERES.

Desde la Cambra de la Propietat Urbana de L’ Hospitalet, analizamos constantemente las nuevas legislaciones que se están sucediendo tras el levantamiento del Estado de Alarma.

En este caso, vamos a dar unos tips en relación a los tres paquetes de medidas para prorrogar hasta finales de septiembre, el llamado “escudo social” ,publicadas en el Real Decreto-Ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en el ámbito de la vivienda. El primero de los paquetes pretende aliviar las cargas financieras de la hipoteca; el segundo está relacionado con el alquiler; y el tercero, se enmarca dentro de los suministros.

 

A. MORATORIA HIPOTECARIA:

Los deudores podrán solicitar del acreedor, hasta el 29 de septiembre de 2020, una moratoria en el pago del préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de su vivienda habitual o de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales y cuya duración será de 3 meses.

La moratoria legal (es la que otorga el Gobierno) y la moratoria convencional (es la que otorga el sector financiero) podrán ser concedidas simultáneamente. Esto es, que las familias o empresarios o profesionales que soliciten ambas serán beneficiarias de una moratoria legal de 3 meses, sin devengo de intereses, seguida de una moratoria convencional de 9 meses con el correspondiente devengo de intereses. Dicha solicitud de ampliación del plazo inicial del pago del préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, generando plenos efectos frente a los acreedores.

De igual forma, la moratoria sobre créditos al consumo, podrá solicitarse hasta el 29 de septiembre y tendrá una duración de 3 meses. Al igual que para la moratoria hipotecaria, podrán beneficiarse de la concesión simultánea de la moratoria legal y convencional.

 

B. MORATORIA ALQUILERES: 

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley hasta el 30 de septiembre, les finalice el período de prórroga obligatoria, es decir, todos aquellos que no se hallaren en duración inicial del contrato, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de 6 meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Dicha solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre partes.

Además, la persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual que se halle en situación de vulnerabilidad, podrá solicitar de la persona arrendadorasiempre que esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo como tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, hasta el 30 de septiembre, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

 

C. SUMINISTROS 

Se prolonga hasta finales l del mes de septiembre la prohibición de suspender el suministro de agua, energía eléctrica y gas en ningún domicilio que tenga la consideración de primera vivienda. Esta prohibición, habilitada excepcionalmente durante el estado alarma, se amplía como parte de las medidas de extensión del escudo social. Por tanto, hasta el 30 de septiembre de 2020, no se podrán realizar cortes incluso aunque conste dicha posibilidad en los contratos de suministro o acceso suscritos por los consumidores.

En este sentido, desde la CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE L’ HOSPITALET, les ofrecemos constantemente un asesoramiento especializado, ofreciendo respuesta a las cuestiones y preguntas que se les puedan plantear respecto a las obligaciones hipotecarias y arrendaticias, así como ayudándoles a alcanzar y documentar por escrito los acuerdos alcanzados entre las partes.

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