Ha de continuar repercutint l’IVA el propietari d’un local quan el llogater deixa de pagar-li la renda derivada del lloguer?

Sempre que no es cancel.li plenament la relació arrendatícia, mitjançant el compliment per sentència judicial i desnonament, o bé per finalització de la durada del contracte, es continuarà reportant l’IVA corresponent a l’arrendament de l’immoble.

No obstant això, el propietari podrà considerar el crèdit com a incobrable i procedir a reduir la base imposable amb la finalitat de recuperar les quotes repercutides. En concret, per a considerar un crèdit com a incobrable, ha d’haver transcorregut un any des de la meritació de l’Impost repercutit sense que s’hagi obtingut el cobrament de tot o part del crèdit derivat del mateix (sis mesos quan el volum d’operacions no hagi excedit durant l’any natural immediat anterior de 6.010.121,04 euros). La modificació de la base imposable de l’impost haurà de realitzar-se en el termini dels tres mesos següents a la finalització dels períodes anteriors.

Pot sol·licitar més informació al nostre Departament Fiscal, Jordi Armengol.

CONTRACTES DE LLOGUER AMB OPCIÓ A COMPRA

Després de la crisi més gran immobiliària espanyola del 2008, el lloguer amb opció a compra es va convertir en el sistema triat per moltes persones i també promotores per a poder donar sortida a un habitatge i en el cas de les promotores a l’excés d’estoc d’habitatges, ja que els consumidors no podien accedir al finançament. És per això, que donada la recent situació provocada per la crisi sanitària en relació amb la COVID-19 des de la CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE L’HOSPITALET, entenem que pot ser molt interessant en alguns casos optar per aquesta figura jurídica.

La situació econòmica que s’està derivant de la COVID-19, pot ser un moment en què l’Opció de Compra sigui una modalitat perquè persones que tenen dificultats per accedir als crèdits bancaris puguin adquirir una vivenda. Optar per aquesta figura jurídica (arrendament + compravenda), pot resultar beneficiosa per a totes dues parts, ja que, d’una banda, permet a l’arrendatari un lloguer amb la possibilitat d’opció per a exercitar una compravenda per un preu establert, el qual pot veure’s minorat per les rendes satisfetes del lloguer i, a l’arrendador assegurar-se el pagament d’una renda mensual amb la prima de l’opció com seguro perquè l’arrendatari exerceixi l’opció de compra de l’immoble.

D’altra banda, en l’àmbit tributari, i en el cas d’una promotora, si abans de dos anys a partir del final de les construccions, l’IVA deduït en la construcció mantindrà el caràcter de deduïble íntegrament en entendre’s que es tracta d’una primera transmissió. Per tant la venda de l’immoble en el termini de dos anys a partir de la finalització de les construccions suposarà al promotor o constructor no haver de considerar l’IVA de l’obra com a major cost en ser considerat com a deduïble.

La Llei de l’Impost sobre el Valor Afegit, estableix que en el lloguer amb opció a compra: “En el lloguer ha d’aplicar un tipus d’IVA del 10% i es considerarà primer lliurament si el comprador és la persona que va utilitzar l’edifici durant el període de lloguer o un tercer”. Així doncs, en el cas que lloguin un pis amb opció a compra, se’ls aplicarà un tipus impositiu d’IVA del 10% i l’IVA deduït en l’adquisició, construcció i/o rehabilitació de l’habitatge-conceptes definits en la mateixa llei de l’Impost sobre el Valor Afegit- no serà retornat a l’Administració Tributària durant tot el període que l’opció de compra pugui estar vigent.

En cas que l’arrendatari executi l’opció de compra del pis, es considerarà primera transmissió i se’ls aplicarà el 10% de tipus d’IVA sobre l’import total pendent pel pagament total del pis, per la qual cosa l’IVA deduït serà deduïble, en qualsevol cas. Si, l’arrendatari no executa l’opció de compra, però una altra persona o empresa compra el pis, es considerarà també primera transmissió pel que l’IVA deduït en la construcció no haurà de ser regularitzat tampoc. Si no es compleixen cap de les dues condicions anteriors, l’IVA deduït haurà de ser regularitzat i ingressat a l’Agència Tributària íntegrament en l’exercici de l’incompliment a raó del 10% multiplicat pels anys que faltin fins a arribar al desè any des de la fi de la construcció.

Obtingui més informació, reservant cita amb el nostre Departament Jurídic.

PRÒRROGA DE LA MORATÒRIA A LES HIPOTEQUES I LLOGUERS.

Des de la Cambra de la Propietat Urbana de L’Hospitalet, analitzem constantment les noves legislacions que s’estan succeint després de l’aixecament de l’Estat d’Alarma.
En aquest cas, donarem uns tips en relació amb els tres paquets de mesures per a prorrogar fins a finals de setembre, l’anomenat “escut social”, publicades en el Reial decret llei 26/2020, de 7 de juliol, de mesures de reactivació econòmica per a fer front a l’impacte de la COVID-19 en l’àmbit de l’habitatge. El primer dels paquets pretén alleujar les càrregues financeres de la hipoteca; el segon està relacionat amb el lloguer; i el tercer, s’emmarca dins dels subministraments.

A. MORATÒRIA HIPOTECÀRIA:

Els deutors podran sol.licitar del creditor, fins al 29 de setembre de 2020, una moratòria en el pagament del préstec amb garantia hipotecària 
per a l’adquisició del seu habitatge habitual o d’immobles afectes a l’activitat econòmica que desenvolupin empresaris i professionals i la durada dels quals serà de 3 mesos.

La moratòria legal (és la que atorga el Govern) i la moratòria convencional (és la que atorga el sector financer) podran ser concedides simultàniament. Això és, que les famílies o empresaris o professionals que sol·licitin ambdues seran beneficiàries d’una moratòria legal de 3 mesos, sense meritació d’interessos, seguida d’una moratòria convencional de 9 mesos amb la corresponent meritació d’interessos. Aquesta sol·licitud d’ampliació del termini inicial del pagament del préstec amb garantia hipotecària per a l’adquisició d’habitatge habitual haurà de formalitzar-se en escriptura pública i inscriure’s en el Registre de la Propietat, generant plens efectes enfront dels creditors.
D’igual forma, la moratòria sobre crèdits al consum, es podrà sol·licitar fins al 29 de setembre i tindrà una durada de 3 mesos. Igual que per a la moratòria hipotecària, podran beneficiar-se de la concessió simultània de la moratòria legal i convencional.

 

B. MORATÒRIA LLOGUERS: 

En els contractes d’arrendament d’habitatge habitual que, dins del període comprès des de l’entrada en vigor d’aquest Reial decret llei fins al 30 de setembre, els finalitzi el període de pròrroga obligatòria, és a dir, tots aquells que no es trobessin en durada inicial del contracte, podrà aplicar-se, prèvia sol·licitud de l’arrendatari, una pròrroga extraordinària del termini del contracte d’arrendament per un període màxim de 6 mesos, durant els quals es continuaran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor. Aquesta sol·licitud de pròrroga extraordinària haurà de ser acceptada per l’arrendador, tret que es fixin altres termes o condicions per acord entre parts.
A més, la persona arrendatària d’un contracte d’habitatge habitual que es trobi en situació de vulnerabilitat, podrà sol·licitar de la persona arrendadora, sempre que aquesta sigui una empresa o entitat pública d’habitatge o una gran forquilla, entenent com a tal la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m², fins al 30 de setembre, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sempre que aquest ajornament o la condonació total o parcial de la mateixa no s’hagués aconseguit ja amb caràcter voluntari per acord entre totes dues parts.

 

C. SUBMINISTRES 

Es prolonga fins a final del mes de setembre la prohibició de suspendre el subministrament d’aigua, energia elèctrica i gas en cap domicili que tingui la consideració de primer habitatge. Aquesta prohibició, habilitada excepcionalment durant l’estat alarma, s’amplia com a part de les mesures d’extensió de l’escut social. Per tant, fins al 30 de setembre de 2020, no es podran realitzar corts fins i tot encara que consti aquesta possibilitat en els contractes de subministrament o accés subscrits pels consumidors.

En aquest sentit, des de la CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE L’HOSPITALET, els oferim constantment un assessorament especialitzat, donant resposta a les qüestions i preguntes que se’ls puguin plantejar respecte a les obligacions hipotecàries i arrendatícies, així com ajudant-los a aconseguir i documentar per escrit els acords aconseguits entre les parts.