El que és important conèixer sobre els drets de tanteig, retracte i adquisició preferent.
Vendre un pis amb llogater és possible i més freqüent del que pot semblar. A vegades, el propietari necessita liquiditat per als estudis dels seus fills o vol comprar un altre habitatge. No obstant això, l’operació té les seves pròpies regles que requereixen una preparació legal i documental.
1.- ES POT VENDRE UN PIS AMB LLOGATER?
Sí. La LAU (Llei d’Arrendaments Urbans de 1994 i el T.R. de la LAU de 1964) així ho contempla. El propietari no necessita el consentiment de l’arrendatari, tot i que ha de revisar el contracte d’arrendament, no només per la data de celebració i normativa aplicable, sinó també per si existeix alguna clàusula d’adquisició preferent a favor del llogater.
El propietari mai pot resoldre de manera unilateral el contracte pel simple fet de voler vendre mentre el contracte està vigent, ja que el llogater té dret a continuar ocupant l’habitatge i el comprador l’ha de respectar.
2.- DRETS DEL PROPIETARI DRETS DE L’ARRENDATARI
*Fixar preu i condicions venda * Romandre a l’habitatge durant la vigència cte.
*Negociar sortida anticipada * Exercir el dret de tanteig i retracte, si escau.
*Tancar la venda * Mantenir renda, durada i condicions
*Comercialitzar immoble * Conèixer identitat del nou titular
3.- ELS DRETS DE TANTEIG I RETRACTE DE L’ARRENDATARI
L’article 25 de la LAU reconeix a l’arrendatari un dret d’adquisició preferent. Salvo renúncia expressa i vàlida, el llogater pot comprar l’habitatge abans que qualsevol tercer pel mateix preu i condicions:
Tanteig (Previ a la venda): El propietari comunica de manera fefaent la intenció de vendre, el preu i les condicions. L’arrendatari disposa de 30 dies naturals des de l’endemà per exercir-lo. La comunicació caduca al cap de 180 dies.
Retracte (Posterior a la venda): Aquest dret de l’arrendatari entra en funcionament si no s’ha respectat el tanteig, s’ha omès informació essencial o el preu final ha estat inferior. El termini també és de 30 dies naturals des que el comprador comunica formalment l’operació i lliura còpia de l’escriptura.
3. PASSOS RECOMANATS PER A LA VENDA
Revisió contractual: Comprovar data, vigència, rendes al corrent i fiances dipositades.
Estratègia de lliurament: Decidir si es ven amb el llogater a dins o s’acorda prèviament una sortida pactada per escrit.
Valoració de preu: Ajustar el valor segons la rendibilitat, historial de pagaments i termini restant.
Comunicació i Transparència: Cal informar el comprador des del primer moment i complir rigorosament amb el tanteig.
Nota informativa de la Cambra: *Aquesta guia té caràcter orientatiu. Es recomana consultar amb els serveis jurídics de la Cambra de la Propietat Urbana de L’Hospitalet per analitzar cada cas particular, la vigència exacta dels contractes anteriors i les especificitats autonòmiques aplicables. Poden sol·licitar cita al nostre Departament Jurídic trucant al 93 337 00 02 / 93 296 80 57 *infolh@cpulh.com
Més a prop, més Cambra |
