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MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

 RESUMEN DE LA LLEI 11/2020, DE 18 DE SEPTIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y DE MODIFICACIÓN DE LA Ley 18/2007, DE LA LEY 24/2015 Y DE LA LEY 4/2016, RELATIVAS A LA PROTECCIÓN DEL DERECHO A LA VIVIENDA.

1.- OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN.

El objeto de esta ley es regular la contención y moderación de las rentas en:

  1. Arrendamientos de vivienda, es decir, en aquellos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
  2. En zonas declaradas áreas con mercado de vivienda tenso. Son aquellos municipios que ya disponen de índice de referencia  de precio de alquiler de vivienda y constan en el anexo de esta ley, actualizados por la Resolució TES 23182020 de 22 de septiembre de 2020. En el plazo de un año los órganos competentes podrán formalizar una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso.

Están excluidos algunos arrendamientos de vivienda, de los que destacan los suscritos antes del 1 de enero de 1995 (los llamados arrendamientos indefinidos y los sujetos al Decreto Boyer), así como los sujetos a régimen de protección oficial, integrados en redes públicas de viviendas de inserción, alquiler social, carácter asistencial, alquiler social obligatorio.

El régimen de esta ley se aplica a los contratos de arrendamiento que se concluyan desde su entrada en vigor, a saber, desde el 22 de septiembre de 2020. 

También se aplica a las novaciones (prórrogas y modificaciones de renta) que se pacten desde su entrada en vigor.

Ha entrado en vigor el 22 de septiembre de 2020. Se excluyen los contratos de arrendamiento de viviendas de nueva edificación y los de vivienda resultante de gran rehabilitación, para los cuales la entrada en vigor será el 22 de septiembre de 2023.

2.- RÉGIMEN DE CONTENCIÓN DE RENTAS.

2.1.- El índice de referencia de precio de alquiler de vivienda.

El efecto que persigue esta ley, la contención y moderación de rentas, se instrumenta mediante la aplicación de un índice de referencia de precio de alquiler de vivienda que es determinado y hace público el departamento competente de la Generalitat en materia de vivienda. 

El resultado es la obtención del precio de referencia. Obtenemos así el importe de la renta inicial, resultante de aplicar a la superficie útil de la vivienda el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, expresado en euros por metro cuadrados.

2.2.- Determinación de la renta inicial del alquiler. 

El régimen de contención de rentas, de los contratos de arrendamiento de vivienda en áreas con mercado de vivienda tenso gira en torno a dos reglas básicas (Art. 6), de modo que la renta inicial no puede rebasar ninguno de estos límites:

  1. Primera regla: el importe máximo de la renta que puede convenirse no puede sobrepasar el precio de referencia
  2. Segunda regla: la renta tampoco puede rebasar la consignada en el último contrato de arrendamiento (actualizada de acuerdo con el índice de garantía de competitividad), en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los 5 años anteriores.

a.  No se aplica el límite de esta segunda regla si la arrendadora, persona física,  tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya, computados ingresos de su unidad de convivencia. En este caso, se aplicará solamente el límite de la primera regla (precio de referencia dado por el índice de referencia)

b.  Sí se aplicará este límite de la regla segunda si los ingresos del arrendatario son iguales o inferiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya ponderado.

La ley especifica que si se convienen varios contratos de arrendamiento sobre distintas partes de la misma vivienda, la suma de las rentas acordadas no puede sobrepasar la renta máxima aplicable según lo antes indicado.

En el contrato de arrendamiento debe consignarse el importe exacto que consideran como precio de referencia, se entenderá que ese importe es el determinado a partir del índice de referencia de precios de alquiler. (art. 7.6)

Si la renta viene determinada por la de un contrato anterior, el arrendador debe informar responsablemente y por escrito al arrendatario de la fecha y el importe de la renta del anterior contrato.

El arrendador debe justificar el establecimiento de la nueva renta según las reglas indicadas.

2.3- Determinación del precio de referencia. Incremento de la renta inicial.

  1. Cabe que arrendador y arrendatario convengan un incremento o disminución del precio de referencia, con una variación de, como máximo, un cinco por ciento. Deberá basarse en la concurrencia de, al menos, tres de las siguientes características, que deberán constar en el contrato, junto con los elementos que permitan su acreditación: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias como jardín o azotea, piscina comunitaria o similar, servicios de conserjería o vistas especiales.
  2. El arrendador puede proponer un incremento de la renta inicial respecto al precio de referencia para el caso de que en el último año haya realizado en la vivienda obras de mejora de su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética, repercutiendo el capital invertido de la forma autorizada por la LAU (art. 19, según reforma por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo),  a saber, aplicando sobre dicho capital (menos las subvenciones obtenidas), el tipo de interés legal del dinero más tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta.

La aplicación de este incremento excluye la aplicación del incremento del apartado A) (5%).

2.4.- Obras de mejora.

Transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato, el arrendador podrá incrementar la renta mediante la repercusión del importe de las obras de mejora, en los términos previstos por la ley y sin sujeción al límite de las reglas de contención de rentas del art 6. Debe diferenciarse obras de mejora de obras necesarias exigibles para el funcionamiento, reparación o seguridad de los elementos de la vivienda.

2.5.- Actualización.

Podrá actualizarse la renta de acuerdo con la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento de vivienda.

2-6. Gastos generales y de servicios individuales

Junto a la renta del contrato, el arrendador podrá pactar la repercusión al arrendatario de los gastos generales y de servicios individuales, de forma desglosada en el recibo, según lo autoriza la LAU (art. 20, según reforma por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo).  

3.- FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO.

Es obligatorio acompañar al contrato de arrendamiento el documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler, con la información relativa al valor del índice expresado en euros por metro cuadrado, con los datos referidos a la fecha de conclusión del contrato. 

4.- VIVIENDAS NUEVAS O REHABILITADAS.

Los contratos cuyo objeto sean viviendas de nueva edificación o viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación, durante los cinco años posteriores a la certificación de final de obra, la renta inicio del contrato no podrá sobrepasar el margen superior del índice de referencia. 

5.-OFERTA DE VIVIENDAS.

Es obligatorio informar, en la oferta de viviendas sujetas al régimen de contención de rentas, de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia y, en su caso, del importe de la renta del último contrato.

6.- DERECHO DEL ARRENDATARIO AL REEMBOLSO DE LAS CANTIDADES PERCIBIDAS EN EXCESO.

El arrendatario tiene reconocido el derecho a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, si el propietario ha cobrado rentas que sobrepasen los límites establecidos en el art 6 (la doble regla), con interés legal del dinero más tres puntos.

7.-RÉGIMEN  DE CONTROL Y SANCIONADOR.

La ley establece, mediante la modificación de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, un régimen de control y sancionador en el caso de incumplimiento de la misma, estableciendo como infracciones graves incumplir las reglas esenciales en la determinación de la renta, establecer una renta superior al importe máximo en un 20% o más, y ocultar al arrendatario el índice de referencia o el importe de renta de contrato anterior.

Como infracciones leves, no hacer constar el índice de referencia de precios del alquiler o el precio del anterior alquiler, establecer una renta superior al importe máximo en menos del 20% de aquél, o no adjuntar al contratoo no facilitar el documento que genera el sistema de indexación de precios de alquiler, o no adjuntar la información del arrendamiento anterior y falsear o alterar la información mencionada en perjuicio del arrendatario.

8.- RESOLUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE CONFLICTOS.

Se promueven sistemas de resolución extrajudicial de confoictos mediante mediación y arbitraje de consumo.

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