RESUM DE LA LLEI 11/2020, DE 18 DE SETEMBRE, DE MESURES URGENTS EN MATÈRIA DE CONTENCIÓ DE RENDES EN ELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT D’HABITATGE I DE MODIFICACIÓ DE LA LLEI 18/2007, DE LA LLEI 24/2015 I DE LA LLEI 4/2016, RELATIVES A LA PROTECCIÓ DEL DRET A L’HABITATGE.

1.- OBJECTE I ÀMBIT D’APLICACIÓ.

L’objecte d’aquesta llei és regular la contenció i moderació de les rendes en:

1. Arrendaments d’habitatge, és a dir,  en aquells que recauen sobre una edificació habitable el destí primordial de la qual sigui satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari.
2. En zones declarades àrees amb mercat d’habitatge tens. Són aquells municipis que ja disposen d’índex de referència de preu de lloguer d’habitatge i consten en l’annex d’aquesta llei, actualitzats per la Resolució TES 23182020 de 22 de setembre de 2020. En el termini d’un any els òrgans competents podran formalitzar una nova declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens.

Estan exclosos alguns arrendaments d’habitatge, dels quals destaquen els subscrits abans de l’1 de gener de 1995 (els anomenats arrendaments indefinits i els subjectes al Decret Boyer), així com els subjectes a règim de protecció oficial, integrats en xarxes públiques d’habitatges d’inserció, lloguer social, caràcter assistencial, lloguer social obligatori.

El règim d’aquesta llei s’aplica als contractes d’arrendament que es concloguin des de la seva entrada en vigor, a saber, des del 22 de setembre de 2020.

També s’aplica a les novacions (pròrrogues i modificacions de renda) que es pactin des de la seva entrada en vigor.

Ha entrat en vigor el 22 de setembre de 2020. S’exclouen els contractes d’arrendament d’habitatges de nova edificació i els d’habitatge resultant de gran rehabilitació, per als quals l’entrada en vigor serà el 22 de setembre de 2023.

2.- RÈGIM DE CONTENCIÓ DE RENDES.

2.1.- L’índex de referència de preu de lloguer de l’habitatge.

L’efecte que persegueix aquesta llei, la contenció i moderació de rendes, s’instrumenta mitjançant l’aplicació d’un índex de referència de preu de lloguer d’habitatge que és determinat i fa públic el departament competent de la Generalitat en matèria d’habitatge.

El resultat és l’obtenció del preu de referència. Obtenim així l’import de la renda inicial, resultant d’aplicar a la superfície útil de l’habitatge l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, expressat en euros per metre quadrats.

2.2.- Determinació de la renda inicial de lloguer. 

El règim de contenció de rendes, dels contractes d’arrendament d’habitatge en àrees amb mercat d’habitatge tens gira entorn de dues regles bàsiques (Art. 6), de manera que la renda inicial no pot depassar cap d’aquests límits:

1. Primera regla: l’import màxim de la renda que pot convenir no pot sobrepassar el preu de referència
2. Segona regla: la renda tampoc pot depassar la consignada en l’últim contracte d’arrendament (actualitzada d’acord amb l’índex de garantia de competitivitat), en el cas que l’habitatge hagi estat arrendada dins dels 5 anys anteriors.

a.   No s’aplica el límit d’aquesta segona regla si l’arrendadora, persona física, té uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya, computats ingressos de la seva unitat de convivència. En aquest cas, s’aplicarà solament el límit de la primera regla (preu de referència donat per l’índex de referència)

b.   Sí que s’aplicarà aquest límit de la regla segona si els ingressos de l’arrendatari són iguals o inferiors a 3,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya ponderat.

La llei especifica que si es convenen diversos contractes d’arrendament sobre diferents parts del mateix habitatge, la suma de les rendes acordades no pot sobrepassar la renda màxima aplicable segons l’abans indicat.

En el contracte d’arrendament ha de consignar-se l’import exacte que consideren com a preu de referència, s’entendrà que aquest import és el determinat a partir de l’índex de referència de preus de lloguer. (art. 7.6)

Si la renda ve determinada per la d’un contracte anterior, l’arrendador ha d’informar responsablement i per escrit a l’arrendatari de la data i l’import de la renda de l’anterior contracte.

L’arrendador ha de justificar l’establiment de la nova renda segons les regles indicades.

2.3- Determinació del preu de referència. Increment de la renda inicial.

1. Podria ser que arrendador  i arrendatari convinguin un increment o disminució del preu de referència, amb una variació de, com a màxim, un cinc per cent. Haurà de basar-se en la concurrència de, almenys, tres de les següents característiques, que hauran de constar en el contracte, juntament amb els elements que permetin la seva acreditació: ascensor, aparcament, habitatge moblat, sistema de calefacció o refrigeració, zones comunitàries com a jardí o terrat, piscina comunitària o similar, serveis de consergeria o vistes especials.
2. L’arrendador  pot proposar un increment de la renda inicial respecte al preu de referència per al cas que en l’últim any hagi realitzat en l’habitatge obres de millora de la seva habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica, repercutint el capital invertit de la forma autoritzada per la LAU (art. 19, segons reforma per Reial decret llei 7/2019, d’1 de març), a saber, aplicant sobre aquest capital (menys les subvencions obtingudes), el tipus d’interès legal dels diners més tres punts, sense que pugui excedir l’augment del 20% de la renda.
   
   L’aplicació d’aquest increment exclou l’aplicació de l’increment de l’apartat A) (5%).

2.4.- Obres de millora.

Transcorregut el termini legal mínim de durada obligatòria del contracte, l’arrendador podrà incrementar la renda mitjançant la repercussió de l’import de les obres de millora, en els termes previstos per la llei i sense subjecció al límit de les regles de contenció de rendes de l’art 6. Ha de diferenciar-se obres de millora d’obres necessàries exigibles per al funcionament, reparació o seguretat dels elements de l’habitatge.

2.5.- Actualització.

Podrà actualitzar-se la renda d’acord amb la normativa reguladora dels contractes d’arrendament d’habitatge.

2-6. Despeses generals i de serveis individuals.

Al costat de la renda del contracte, l’arrendador podrà pactar la repercussió a l’arrendatari de les despeses generals i de serveis individuals, de forma desglossada en el rebut, segons ho autoritza la LAU (art. 20, segons reforma pel Reial decret llei 7/2019, d’1 de març).

3.- FORMALITZACIÓ DEL CONTRACTE.

És obligatori acompanyar al contracte d’arrendament el document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer, amb la informació relativa al valor de l’índex expressat en euros per metre quadrat, amb les dades referides a la data de conclusió del contracte. 

4.- HABITATGES NOUS O REHABILITATS.

Els contractes l’objecte dels quals siguin habitatges de nova edificació o habitatges resultants d’un procés de gran rehabilitació, durant els cinc anys posteriors a la certificació de final d’obra, la renda inicio del contracte no podrà sobrepassar el marge superior de l’índex de referència.

5.-OFERTA D’HABITATGE.

És obligatori informar, en l’oferta d’habitatges subjectes al règim de contenció de rendes, de l’aplicació del valor que correspongui de l’índex de referència i, si s’escau, de l’import de la renda de l’últim contracte.

6.-DRET DE L’ARRENDATARI AL REEMBORSAMENT DE LES QUANTITATS PERCEBUDES EN EXCÉS.

L’arrendatari té reconegut el dret a obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés, si el propietari ha cobrat rendes que sobrepassin els límits establerts en l’art 6 (la doble regla), amb interès legal dels diners més tres punts.

7.-RÈGIM  DE CONTROL I SANCIONADOR.

La llei estableix, mitjançant la modificació de la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, un règim de control i sancionador en el cas d’incompliment d’aquesta, establint com a infraccions greus incomplir les regles essencials en la determinació de la renda, establir una renda superior a l’import màxim en un 20% o més, i ocultar a l’arrendatari l’índex de referència o l’import de renda de contracte anterior.

Com a infraccions lleus, no fer constar l’índex de referència de preus del lloguer o el preu de l’anterior lloguer, establir una renda superior a l’import màxim en menys del 20% d’aquell, o no adjuntar al contracte no facilitar el document que genera el sistema d’indexació de preus de lloguer, o no adjuntar la informació de l’arrendament anterior i falsejar o alterar la informació esmentada en perjudici de l’arrendatari.

8.- RESOLUCIÓ EXTRAJUDICIAL DE CONFLICTES.

Es promouen sistemes de resolució extrajudicial de conflictes mitjançant mediació i arbitratge de consum.