En data 22/10/2020 entra en vigor del Decret Llei 34/2020, que imposa a les parts la obligació de negociar les modificacions dels contractes d’ arrendament de local de negoci com conseqüència de la lluita contra la pandèmia de la COVID-19 .

Sobre la base de la excepcionalitat i la temporalitat i establint com a eix vertebrador de la mesura el principi de la solidaritat, el Decret Llei imposa a les parts la obligació de negociar les necessàries modificacions de les condicions contractuals per tal de repartir la càrrega en el que anomena “socialització del risc”. Concepte que consisteix bàsicament en “el repartiment igualitari  i equitatiu de les conseqüències negatives que se’n deriven de la lluita contra la pandèmia de la COVID-19” que fa necessària l’adopció de mesures restrictives en el sector dels serveis. 

A qui afecta? A tots els propietaris que tingui subscrits contractes de lloguer dels locals comercials a partir de l’ 1/1/1995 dedicats a la: 

– estètica, hostaleria, restauració, sales de joc, oci nocturn, ludoteques, així com aquelles activitats que han vist restringits els seus aforaments, com ara, gimnasos i comerços minoristes entre d’altres. 

Es podrà ampliar a d’altres contractes de locals comercials? Sí, en la mesura en que s’aprovin noves restriccions. 

En que consisteix la mesura? Els llogaters d’aquells locals que estiguin o puguin estar afectats per restriccions imposades a les seves activitats podran negociar amb el seu arrendador les modificacions contractuals que consideri en funció de la seva afectació. 

Com s’ha sol·licitar la negociació per part del llogater? Només caldrà remetre a l’arrendador/ propietari/administrador,  sol·licitud per escrit i de forma fefaent (p.e.: burofax, carta certificada, etc…), i sempre mentre estiguin vigents les restriccions, per tal d’encetar les negociacions. En el termini d’un mes com a màxim s’ha d’assolir un acord entre les parts. 

Que passa si no hi ha acord? S’aplicaran, per impositiu legal i només mentre durin les restriccions, les següents regles: 

– cas de suspensió total de l’activitat al local llogat: reducció de renda al 50%. El decret contempla, a més la possibilitat de reduir juntament amb la renta altres quantitats pactades. 

– restriccions parcials: donaran lloc a la rebaixa proporcional que es calcularà aplicant la reducció del 50% de la renda que correspongui a la part de local que no es pot utilitzar. 

Així, un local amb aforament restringit al 30%, té una part inutilitzada del 70%, per tant al 70% de la renda se li aplicarà una reducció del 50% i la resta al 100%. 

Exemple: Renda local 1000.-€. Renda part utilitzada= 300.-€ (30%) Renda part no utilitzada = 700.-€ (70%). Fórmula: 700.-€x 50% = 350.-€ + 300.-€. Renda final per aplicació Decret= 650.-€  

– Possibilitat de fer servir els complements de fiança que el llogater hagués depositat en subscriure el contracte. Si al moment d’atorgar-se el contracte, a més de la fiança legalment establerta de 2 mesos, es van deixar en dipòsit quantitats en concepte de complement de fiança, el llogater podrà suspendre el pagament de renda compensant-ho amb les esmentades quantitats. No es podrà fer servir la fiança legal i en tot cas abans del termini màxim d’un any s’hauran de reposar les quantitats utilitzades pel pagament del lloguer. Si el contracte expira abans de l’any, el termini per a retornar s’ajustarà al temps que quedi de contracte. 

– Possibilitat de resoldre el contracte: El Decret també possibilitat la renúncia anticipada  del llogater sense cap penalització (encara que estigués expressament pactada), si les mesures restrictives s’allarguen més enllà dels 3 mesos i sempre i quan ho comuniqui de forma fefaent al propietari amb un mes d’antelació.

Poden demanar rebaixa els establiments de restauració que han implementat servei de menjar per endur o enviament a domicili? Sí, ja que si es l’única activitat exercida la llei els equipara amb els locals tancats.   

Des de quan i fins quan s’haurà d’aplicar la rebaixa de renda? La rebaixa serà aplicable des de que ho sol·licita el llogater i s’aplicarà mentre durin les restriccions. 

Què ha de fer si li arriba una sol·licitud per part de llogater? Tant punt rebi la sol·licitud formal del seu llogater sol·licitant la negociació, disposarà d’un mes per arribar a un acord amb ell. Mentre duri aquest mes o fins que no arribi a l’acord, no podrà emetre el rebut de lloguer. Si arriben a un acord, podrà emetre el rebut en aquella mateixa data, segons el convingut. Si no hi ha acord, transcorregut el mes de marge, podrà emetre el rebut d’acord amb la reducció aplicable al seu cas concret. 

Què passa si propietari i llogater ja tenien algun acord? Encara que existissin acords previs, el llogater podrà igualment cursar la sol·licitud i, si s’escau, aplicar les presents mesures.