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Modificaciones de los contratos de arrendamiento de local de negocio

Modificaciones de los contratos de arrendamiento de local de negocio

En fecha 22.10.2020 entra en vigor del Decreto Ley 34/2020, que impone a las partes la obligación de negociar las modificaciones de los contratos de arrendamiento de local de negocio como consecuencia de la lucha contra la pandemia del Covidien-19 .

En base a la excepcionalidad y la temporalidad y estableciendo como eje vertebrador de la medida el principio de la solidaridad, el Decreto Ley impone a las partes la obligación de negociar las necesarias modificaciones de las condiciones contractuales para repartir la carga en el que denomina “socialización del riesgo”. Concepto que consiste básicamente en “el reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas que se derivan de la lucha contra la pandemia de la COVID-19” que hace necesaria la adopción de medidas restrictivas en el sector de los servicios.

¿A quién afecta? A todos los propietarios que tenga subscritos contratos de alquiler de los locales comerciales a partir del 1/1/1995 dedicados a la:

– estética, hostelería, restauración, salas de juego, ocio nocturno, ludoteques, así como aquellas actividades que han visto restringidos sus aforos, como por ejemplo, gimnasios y comercios minoristas entre otros.

¿Se podrá ampliar a otros contratos de locales comerciales? Sí, en la medida en que se aprueben nuevas restricciones.

¿En qué consiste la medida? Los arrendatarios de aquellos locales que estén o puedan estar afectados por restricciones impuestas a sus actividades podrán negociar con su arrendador las modificaciones contractuales que considere en función de su afectación.

¿Cómo se ha de solicitar la negociación por parte del arrendatario? Bastará con que remita al arrendador/ propietario/administrador, solicitud por escrito y de forma fehaciente (p.e.: burofax, carta certificada, etc…), y siempre mientras estén vigentes las restricciones, para comenzar las negociaciones. En el plazo de un mes como máximo se tiene que lograr un acuerdo entre las partes.

¿Qué pasa si no hay acuerdo? Se aplicarán, por impositivo legal y solo mientras duren las restricciones, las siguientes reglas:

caso de suspensión total de la actividad al local alquilado: reducción de renta al 50%. El decreto contempla, además la posibilidad de reducir junto con la lava otras cantidades pactadas.

– restricciones parciales: darán lugar a la rebaja proporcional que se calculará aplicando la reducción del 50% de la renta que corresponda a la parte de local que no se puede utilizar. Así, un local con aforo restringido al 30%, tiene una parte inutilizada del 70%, por lo tanto al 70% de la renta se le aplicará una reducción del 50% y el resto al 100%. Ejemplo: Renta local 1000.-€. Renta parte utilizada= 300.-€ (30%) Renta parte no utilizada = 700.-€ (70%). Fórmula: 700.-€x 50% = 350.-€ + 300.-€. Renta final por aplicación Decreto= 650.-€

– Posibilidad de usar los complementos de fianza que el locatario hubiera depositado al subscribir el contrato. Si en el momento de otorgarse el contrato, además de la fianza legalmente establecida de 2 meses, se dejaron en depósito cantidades en concepto de complemento de fianza, el locatario podrá suspender el pago de renta compensándolo con las mencionadas cantidades. No se podrá usar la fianza legal y en todo caso antes del plazo máximo de un año se tendrán que reposar las cantidades utilizadas por el pago del alquiler. Si el contrato expira antes del año, el plazo para devolver se ajustará al tiempo que quede de contrato.

– Posibilidad de resolver el contrato: El Decreto también posibilitado la renuncia anticipada del locatario sin ninguna penalización (aunque estuviera expresamente pactada), si las medidas restrictivas se alargan más allá de los 3 meses y siempre y cuando lo comunique de forma fehaciente al propietario con un mes de antelación.

¿Pueden pedir rebaja los establecimientos de restauración que han implementado servicio de comida para llevar o envío a domicilio? Sí, puesto que si se la única actividad ejercida la ley los equipara con los locales cerrados.

¿Desde cuándo y hasta cuándo se tendrá que aplicar la rebaja de renta? La rebaja será aplicable desde que lo solicita el locatario y se aplicará mientras duren las restricciones.

¿Qué debe hacer si le llega una solicitud por parte de su arrendatario? Tan pronto reciba la solicitud formal de su arrendatario solicitando la negociación, dispondrá de un mes para llegar a un acuerdo con él. Mientras dure este mes o hasta que no llegue al acuerdo, no podrá emitir el recibo de alquiler. Si llegan a un acuerdo, podrá emitir el recibo en aquella misma fecha, según el convenido. Si no hay acuerdo, transcurrido el mes de margen, podrá emitir el recibo de acuerdo con la reducción aplicable a su caso concreto.

¿Qué pasa si propietario y arrendatario ya tenían algún acuerdo? Aunque existieran acuerdos previos, el arrendatario podrá igualmente cursar la solicitud y, si procede, aplicar las presentes medidas.

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