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NOVEDADES LEGISLATIVAS POR LOS GRANDES TENEDORES

NOVEDADES LEGISLATIVAS POR LOS GRANDES TENEDORES

El pasado 8 de marzo entró en vigor la Ley catalana 1/2022, de 3 de marzo, para afrontar la emergencia social en el ámbito de la vivienda. Esta Ley recupera y amplía las medidas del Decreto Ley 17/2019, después de su anulación por el Tribunal Constitucional por considerar que se vulneraban los límites de regulación de un decreto ley. Entre las modificaciones más significativas de esta Ley, destacan:

ALQUILER SOCIAL

  • Impone a los grandes tenedores de viviendas la obligación de ofrecer un alquiler social a familias sin alternativa habitacional y que estén en riesgo de exclusión residencial antes de interponer cualquier demanda de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago. También hace extensiva esta obligación (a través de una nueva disposición adicional) a los grandes tenedores antes de interponer la acción de desahucio por vencimiento de la duración máxima del contrato, durante el período de cinco años en caso de que el gran tenedor sea una persona física, siete años en caso de persona jurídica y doce años en caso de bancos o fondos de inversión.
  • Impone el alquiler social para aquellas familias que hayan ocupado pisos de bancos o fondos de inversión, antes del 1 de junio de 2021, ya sea porque quedaron sin título habilitante después de un proceso de ejecución hipotecaria o de una demanda de desahucio.

DEFINICIÓN DE GRAN TENEDOR DE VIVIENDA

  • Introduce una nueva definición de gran tenedor de viviendas incluyendo aquellas personas jurídicas (empresas) que por sí solas oa través de un grupo de empresas posean más de 10 viviendas (antes eran 15), para adecuarlo a la definición de mayor tenedor que establece la normativa estatal.

REGISTRO DE GRANDES TENEDORES

  • Otra novedad es la elaboración de un Registro en el que se inscribirán las personas jurídicas que sean grandes tenedores de viviendas que dependerá de la Agencia de la Vivienda de la Generalitat. El plazo para inscribirse es de un mes desde la entrada en vigor de la ley.

VIVIENDA VACÍA

  • La norma define la vivienda vacía como aquella vivienda o edificio de viviendas que permanezcan desocupadas de manera permanente e injustificada durante un período de más de dos años.
     
  • Se considera que la vivienda vacía incumple la función social de la propiedad y otorga poderes a la administración para adoptar medidas de ejecución forzosa, y en algunos casos de expropiación, cuando el propietario no haya cumplido el requerimiento de la administración por ocuparlo.

Todo apunta a que esta ley sea llevada al Tribunal Constitucional.

 

DECLARADA INCONSTITUCIONAL LA NORMATIVA CATALANA DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

Ayer la oficina de Prensa del Tribunal Constitucional, informó de que el Pleno del Tribunal ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad planteado contra determinados preceptos de la Ley catalana, 11/2020 de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas para los contratos de arrendamiento de vivienda.

En concreto la sentencia declara la inconstitucionalidad y nulos los artículos 1,6, a 13, 16.2 de la Ley de Cataluña, las disposiciones adicionales primera, segunda, tercera y la disposición transitoria primera y final cuarta letra b) así como la disposición final tercera .

Por su relevancia entre los artículos declarados nulos, el 6 y 7, son los que determinan el precio de alquiler y obligan al propietario a aplicar el precio de referencia fijado por la Agencia Catalana de la Vivienda, o la renta pactada en el contrato anterior.

El constitucional explica que estos preceptos suponen una invasión de la Comunidad Autónoma en las competencias del Estado, puesto que la constitución en el artículo 149.1.8 reserva al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales, la contratación privada para garantizar así un común denominador a los principios que deben regir las obligaciones contractuales.

Entendemos que habrá que esperar hasta la publicación de la sentencia en el BOE para informarles debidamente, hasta entonces entendemos que sigue vigente la normativa que se aplicaba.

 

 

NUEVA PRÓRROGA HASTA EL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2022 DE LA SUSPENSIÓN DE LOS DESAHUCIOS Y LANZAMIENTOS

El Real Decreto ley 2/2022 de 22 de febrero prorroga una vez más la suspensión de los desahucios y lanzamientos hasta el 30 de septiembre de 2022 en los casos de familias que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica, y por tanto afecta:

  1. A aquellos propietarios que tengan que recurrir a la vía judicial para extinguir sus contratos de alquiler por falta de pago o por expiración del plazo pactado.
  2. También se ocupa en aquellos casos en que las personas que ocupan la vivienda no tienen ningún título y se consideran en situación de vulnerabilidad cuando el propietario sea una persona jurídica o particular con más de diez viviendas.
  3. La vulnerabilidad deberá ser debidamente acreditada por el inquilino o por el ocupante

 

Derechos de los arrendadores y propietarios a la compensación

Los arrendadores podrán demandar una compensación, cuando, en los tres meses siguientes a la fecha de emisión del informe por los Servicios Sociales, la administración no haya adoptado las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna.

La solicitud de compensación podrá presentarla el propietario hasta el 31 de octubre de 2022 en la Agencia de la Vivienda de Cataluña, y consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble determinado a partir de los índices de referencia del precio de alquiler, más los gastos corrientes de la vivienda, que acredite a ver asumida por el arrendador por período comprendido entre que se acuerde la suspensión y el movimiento que ésta se levante por el tribunal o hasta el 30 de septiembre de 2022.

 

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