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Tips a las nuevas medidas legislativas en materia de arrendamientos de vivienda y locales

Tips a las nuevas medidas legislativas en materia de arrendamientos de vivienda y locales

El 23 de diciembre de 2020, entraron en vigor  nuevas medidas  legislativas en materia  de arrendamientos de vivienda, arrendamiento de locales , así como en  materia de desahucios por falta de pago, desahucios por finalización del plazo, procedimientos de desahucio por precario u ocupación no consentida  , con ocasión de la entrada en vigor del RDL 37/2020 y el RDL 35/2020 . 

VAMOS A ANALIZAR LAS MEDIDAS DIVIDIENDO EN CUATRO BLOQUES : 

1.- SUSPENSION DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO, SUSPENSION DEL LANZAMIENTO, EN LOS SUPUESTOS DE PERSONAS ECONÓMICAMENTE VULNERABLES SIN ALTERNATIVA HABITACIONAL DURANTE EL ESTADO DE ALARMA. 

OBJETIVO DE LA MEDIDA :  La normativa regula la suspensión del juicio o lanzamiento,  en todos los procedimientos de juicio verbal de desahucio por falta de pago, reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, o procedimientos de expiración del plazo de duración de los contratos.

QUIÉN PUEDE SOLICITAR ESTA MEDIDA? : El arrendatario puede solicitar la suspensión del desahucio o lanzamiento, siempre que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, estando obligado a acreditarlo. 

El propietario, también puede solicitar el levantamiento de dicha suspensión, ante la solicitud de dicha medida por el arrendatario, acreditando la misma situación de vulnerabilidad económica. 

RESOLUCIÓN:  A la vista de ambas situaciones, (arrendatario y propietario),  los Servicios Sociales ,  deberán emitir un informe de valoración sobre la situación del arrendatario, y en su caso del arrendador. 

Finalmente el Juzgado debe resolver sobre la procedencia de la suspensión ante la acreditación de vulnerabilidad económica del arrendatario o arrendador. 

 

2.- SUSPENSION DEL PROCEDIMIENTO DESAHUCIO Y DEL LANZAMIENTO EN CASO DE PROCEDIMIENTOS JUDICIALES DE OKUPACION O PRECARIO. 

OBJETIVO DE LA MEDIDA.- En estos casos , procedimientos de desahucio por precario , procede la suspensión del juicio o del lanzamiento,  cuando el arrendador sea persona jurídica o sea una persona física titular de más de diez viviendas o inmuebles y al igual que el caso anterior, será preceptiva la acreditación de vulnerabilidad económica e informe de Servicios Sociales en este sentido. 

Asimismo procede la suspensión, si el ocupante es persona dependiente o víctima de violencia de género o conviva con persona dependiente o menor de edad. 

EXCEPCIONES A ESTA MEDIDA :

  1. Cuando la propiedad de la vivienda sea su titular persona física y constituya su domicilio habitual o bien sea segunda residencia 
  2. Si la propiedad sea de persona jurídica y la tenga  cedido por cualquier título válido a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia .
  3. Cuando la entrada en el domicilio sea consecuencia de un delito.
  4. Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para realizar actividades ilícitas.
  5. Cuando la entrada en el inmueble sea de titularidad pública o privada y esté  destinada a vivienda y se hubiera asignado. 
  6. Cuando la entrada en la vivienda se haya producido  con posterioridad a la entrada en vigor del real decreto. 

 

3.- COMPENSACION ECONÓMICA A LOS  ARRENDADORES 

Derivado de la suspensión del procedimiento judicial de los desahucios a los cuales hemos hecho referencia, el RDL 37/2020 , regula un derecho de los arrendadores a compensarlos económicamente en el caso que se decrete la suspensión del procedimiento. 

QUIÉN PUEDE SOLICITAR LA COMPENSACION: El propietario podrá solicitar la compensación económica, en el plazo de TRES MESES  desde la emisión del informe de Servicios Sociales y se hubieran adoptado las medidas adecuadas para atender a la situación de vulnerabilidad acreditada y hasta un mes después de la finalización del estado de Alarma ( 09/09/2021) 

IMPORTE DE LA COMPENSACIÓN: Dicho importe resulta del valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno que se encuentre el inmueble  de acuerdo con los índices establecidos en la norma + el importe de los gastos corrientes que acredite haber asumido el propietario, del periodo que comprende el acuerdo de suspensión y hasta el levantamiento por el Juzgado de la medida  o hasta la finalización del Estado de Alarma.  

SOLO PROCEDERÁ LA COMPENSACION en  los procedimientos judiciales que se suspendan desde la entrada en vigor del RDL, es decir, desde el 23/12/2020, SIN CARÁCTER RETROACTIVO, en los procedimientos de desahucio ya iniciados o suspendidos. 

4.- MEDIDAS EXTRAORDINARIAS DIRIGIDAS A ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO . 

El R.D.L, 35/2020 de 22 de diciembre, establece toda una serie de medidas relativas a los arrendamientos de locales de negocio, en lo relativo a establecer reducción de rentas, aplazamientos de la renta, y cabe distinguir los siguientes casos :   

 

  1. ARRENDAMIENTOS DE LOCALES CUYOS PROPIETARIOS SEAN  “Grandes Tenedores”.

QUIÉNES SON LOS GRANDES TENEDORES  : empresa o entidad pública, persona física o jurídica que sea titular de diez inmuebles urbanos, excepto garajes o trasteros, o tengan en propiedad una superficie construida de más de 1.500 m2 

QUIÉN PUEDE SOLICTAR LA MEDIDA?  Si el ARRENDATARIO ES PERSONA FÍSICA O JURÍDICA.

PLAZO DE TIEMPO ANTES DEL 31 DE ENERO DE 2021 :

QUÉ PUEDE SOLICITAR ?

  • Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el Estado de Alarma así como sus prórrogas y mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro meses. 
  • Una moratoria en el pago de la renta por igual periodo. El aplazamiento de renta no conlleva penalización ni devengo de intereses, durante el periodo de dos años .
  • Si ya existe acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre reducción de renta o moratoria será de aplicación lo dispuesto en la norma para el periodo no afectado por el acuerdo previo de las partes. 
  • La excepción a esta medida se encuentra en los casos que el arrendador “ Gran Tenedor” se encuentre en concurso de acreedores o en probabilidad de insolvencia o ante insolvencia inminente o actual, circunstancia que deberá acreditarse. 
  1. ARRENDAMIENTO DE LOCALES CUYO ARRENDADOR SEA PERSONA FÍSICA NO TITULAR DE MÁS DE DIEZ INMUEBLES.  

En el caso que el arrendador sea persona física titular de no más de diez inmuebles, el arrendatario sólo podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario, siempre que dicho aplazamiento o reducción de renta no se hubiere acordado por ambas partes de manera voluntaria. 

PLAZO PARA SOLICITAR LA MEDIDA  El plazo de solicitud finaliza el 31 de ENERO DE 2021 

Las partes podrán disponer de la fianza para el pago total o parcial de alguna mensualidad si bien, el arrendatario vendrá obligado a reponer el importe de la fianza en el plazo de un año desde el acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del arrendamiento si fuere inferior al año. 

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