El 23 de desembre de 2020, van entrar en vigor noves mesures legislatives en matèria d’arrendaments d’habitatge, arrendament de locals, així com en matèria de desnonaments per falta de pagament, desnonaments per finalització del termini, procediments de desnonament per precari o ocupació no consentida, en ocasió de l’entrada en vigor del RDL 37/2020 i l’RDL 35/2020. 

ANALITZAREM LES MESURES DIVIDINT-LES EN QUATRE BLOCS: 

1.- SUSPENSIÓ DEL PROCEDIMENT DE DESNONAMENT, SUSPENSIÓ DEL LLANÇAMENT, EN ELS SUPÒSITS DE PERSONES ECONÒMICAMENT  VULNERABLES SENSE ALTERNATIVA RESIDENCIAL  DURANT L’ESTAT D’ALARMA. 

OBJECTIU  DE LA MESURA:  La normativa regula la suspensió del judici o llançament, en tots els procediments de judici verbal de desnonament per falta de pagament, reclamació de rendes o quantitats degudes per l’arrendatari, o procediments d’expiració del termini de durada dels contractes.

QUI POT SOL.LICITAR AQUESTA MESURA?: L’arrendatari pot sol·licitar la suspensió del desnonament o llançament, sempre que es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica, estant obligat a acreditar-ho.

El propietari, també pot sol·licitar l’aixecament d’aquesta suspensió, davant la sol·licitud d’aquesta mesura per l’arrendatari, acreditant la mateixa situació de vulnerabilitat econòmica.

RESOLUCIÓ:  A la vista de totes dues situacions (arrendatari i propietari), els Serveis Socials, hauran d’emetre un informe de valoració sobre la situació de l’arrendatari, i en el seu cas de l’arrendador.

Finalment el Jutjat ha de resoldre sobre la procedència de la suspensió davant l’acreditació de vulnerabilitat econòmica de l’arrendatari o arrendador.

 

2.- SUSPENSIÓ DEL PROCEDIMENT DESNONAMENT I DEL LLANÇAMENT EN CAS DE PROCEDIMENTS JUDICIALS D’OCUPACIÓ O PRECARI. 

OBJECTIU  DE LA MESURA.– En aquests casos, procediments de desnonament per precari, procedeix la suspensió del judici o del llançament, quan l’arrendador sigui persona jurídica o sigui una persona física titular de més de deu habitatges o immobles i igual que el cas anterior, serà preceptiva l’acreditació de vulnerabilitat econòmica i informe de Serveis Socials en aquest sentit.

Així mateix procedeix la suspensió, si l’ocupant és persona dependent o víctima de violència de gènere o convisqui amb persona dependent o menor d’edat. 

EXCEPCIONS D’AQUESTA MESURA:

1. Quan la propietat de l’habitatge sigui  la seva  titular persona física i constitueixi el seu domicili habitual o bé sigui segona residencia.
2. Si la propietat és de persona jurídica i la tingui cedit per qualsevol títol vàlid a una persona física que tingués en ell el seu domicili habitual o segona residència.
3. Quan l’entrada en el domicili sigui conseqüència d’un delicte.
4. Quan existeixin indicis racionals que l’habitatge s’estigui utilitzant per a realitzar activitats  il.lícites.
5. Quan l’entrada en l’immoble sigui de titularitat pública o privada i estigui  destinada a l’habitatge  i s’hagués assignat.
6. Quan l’entrada en l’habitatge s’hagi  produït  amb posterioritat a l’entrada en vigor del reial decret. 

 

3.- COMPENSACIÓ ECONÒMICA ALS  ARRENDADORS 

Derivat de la suspensió del procediment judicial dels desnonaments als quals hem fet referència, l’RDL 37/2020, regula un dret dels arrendadors a compensar-los econòmicament en el cas que es decreti la suspensió del procediment.

QUI POT SOL.LICITAR LA COMPENSACIÓ: El propietari podrà sol·licitar la compensació econòmica, en el termini de TRES MESOS des de l’emissió de l’informe de Serveis Socials i s’haurien adoptat les mesures adequades per a atendre la situació de vulnerabilitat acreditada i fins un mes després de la finalització de l’Estat d’Alarma ( 09/09/2021).

IMPORT DE LA COMPENSACIÓ:   Aquest import resulta del valor mitjà que correspondria a un lloguer d’habitatge en l’entorn que es trobi l’immoble d’acord amb els índexs establerts en la norma + l’import de les despeses corrents que acrediti haver assumit el propietari, del període que comprèn l’acord de suspensió i fins a l’aixecament pel Jutjat de la mesura o fins a la finalització de l’Estat d’Alarma.

NOMÉS PROCEDIRÀ LA COMPENSACIÓ en els procediments judicials que se suspenguin des de l’entrada en vigor del RDL, és a dir, des del 23/12/2020, SENSE CARÀCTER RETROACTIU, en els procediments de desnonament ja iniciats o suspesos.

 

4.- MESURES  EXTRAORDINÀRIES DIRIGIDES A ARRENDAMENTS DE LOCALS DE NEGOCI. 

El R.D.L., 35/2020 de 22 de desembre, estableix tota una sèrie de mesures relatives als arrendaments de locals de negoci, quant a establir reducció de rendes, ajornaments de la renda, i cal distingir els següents casos:

 

1. ARRENDAMENTS DE LOCALS ELS PROPIETARIS DELS QUALS SIGUIN “Grans Tenidors”.

QUI SÓN ELS GRANS TENIDORS: empresa o entitat pública, persona física o jurídica que sigui titular de deu immobles urbans, excepte garatges o trasters, o tinguin en propietat una superfície construïda de més de 1.500 m2 

QUI POT SOL.LICI

TAR LA MESURA?  Si l’ARRENDATARI ÉS PERSONA FÍSICA O JURÍDICA.

TERMINI  DE TEMPS:  ABANS DEL 31 DE GENER DE 2021.

QUÈ POT SOL.LICITAR ?

• Una reducció del 50% de la renda durant el temps que duri l’Estat d’Alarma així com a les seves  pròrrogues i mensualitats següents fins a un màxim de quatre mesos. 
• Una moratòria en el pagament de la renda por igual període. L’ajornament de renda no comporta penalització ni meritació d’interessos, durant el període de dos anys.
• Si ja existeix un acord entre arrendador i arrendatari sobre reducció de renda o moratòria serà d’aplicable el que es disposa en la norma per al període no afectat per l’acord  previ de les parts. 
• L’excepció a aquesta mesura es troba en els casos que l’arrendador “Gran Tenidor” es trobi en concurs de creditors o en probabilitat d’insolvència o davant insolvència imminent o actual, circumstància que haurà d’acreditar-se.

 

1. ARRENDAMENT DE LOCALS L’ARRENDADOR DELS QUALS SIGUI PERSONA FÍSICA NO TITULAR DE MÉS DE DEU IMMOBLES.  

En el cas que l’arrendador sigui persona física titular de no més de deu immobles, l’arrendatari només podrà sol·licitar l’ajornament temporal i extraordinari, sempre que aquest ajornament o reducció de renda no s’hagués acordat per totes dues parts de manera voluntària.

TERMINI PER A SOL.LICITAR LA MESURA  El termini de sol.licitut finalitza el 31 de GENER DE 2021 

Les parts, podran disposar de la fiança per al pagament total o parcial d’alguna mensualitat si bé, l’arrendatari vindrà obligat a reposar l’import de la fiança en el termini d’un any des de l’acord o en el termini que resti de vigència de l’arrendament si fos inferior a l’any.