El 6 de Març va entrar en vigor  la reforma de la Llei d’ Arrendaments Urbans, amb el Reial Decret 27/2019, de 1 de març.

És una situació un tan inversemblant, ja que els darrers tres mesos el ciutadà està patint una mancada de seguretat jurídica,  que res afavoreix polítiques estables e matèria d’ arrendaments urbans.

Sense perjudici, ens hem d’ adaptar  a aquesta situació i per aquest motiu realitzarem una breu síntesis de la legislació vigent i aplicable

1.- L’ anterior Reial Decret Llei  21/2018, de 14 de desembre també de mesures urgents en matèria de lloguer i habitatge va estar derogat per no convalidar-se e votació al Congrés . El seu contingut, era molt similar al decret llei que ara ha entrat en vigor i constitueix un segon intent del Govern per implantar mesures per eliminar la reforma de la Llei d’ Arrendaments Urbans del 2013 i reforçar, la posició del arrendatari del habitatge vers el propietari.

2.- Per un altre costat la Llei d’ Arrendaments Urbans  29/1994 , modificada per la llei 4/2013, i el Text Refós  de 1964.Analitzem les novetats i singularitat d’ aquesta última reforma

1.-DURADA DEL CONTRACTE I PRÒRROGUES :

La pròrroga obligatòria per l’ arrendador o la durada mínima del contracte d’ habitatge és de 5 ANYS , si és persona física, i 7 ANYS en el cas que sigui persona jurídica.

Hem tornat al sistema anterior a 2013  Llei 29/1994 de durada  mínima de 5 anys més 3 de pròrroga  (total 8 anys ) en el cas de arrendador persona física.

2.- PREAVIS .-  La reforma legislativa introdueix una novetat respecte  a les anterior regulació. L’  avís per resoldre el contracte per l’ arrendador és de 4 mesos i per l’ arrendatari és de 2 mesos .

2.-ACTUALITZACIÓ DE RENDES :

Si no es pacta de manera expressa, la renda del contracte no podrà ser actualitzada. Si existeix  pacte d’ actualització, i no es determina el sistema de referència, s’ aplicarà l’ Índex de Garantia de Competitivitat  (IGC), i l ‘ increment mai podrà ser superior a l ‘aplicació del IPC, sistema que actua com a límit màxim.

3.-FIANÇA:

La reforma de la LAU posa un nou límit a la garantia addicional amb l’ intenció de facilitar l’ accés  a un habitatge per a col. lectius vulnerables.

La fiança obligatòria és una mensualitat de renda. Addicionalment, es podrà exigir com garantia total dos mensualitats. Això suposa que la garantia total tindrà l’ import màxim de 3 mensualitats  (1 obligatòria i 2 addicionals de caràcter voluntari).

Aquesta garantia addicional pot ser en aval o en diners .

4.-IMPOST DE TRANSMISSIONS PATRIMONIALS :

A partir d’ara l’ arrendament d’ habitatge està  exempt del pagament d’ aquest impost.

Serà necessari continuar presentant la corresponent autoliquidació però amb import zero. Aquesta exempció no afecta a la resta de contractes d’ arrendament

que no siguin per residència habitual i permanent.

5.-DESPESES DE GESTIÓ IMMBILIÀRIA I DE FORMALITZACIÓ DEL CONTRACTE.

La reforma estableix que les despeses aniran a càrrec del arrendador si aquest és persona jurídica. La reforma ha eliminat una exempció del anterior decret-llei : “salvo que se generen directamente por iniciativa del inquilino”.

6.-RÈGIM DE CONTRACTES D’ ARRENDAMENT CELEBRATS AMB ANTERIORITAT A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA REFORMA:

Els contractes d’ arrendament signats amb anterioritat a l’ entrada en vigor d’ aquest Decret-Llei,   continuen sotmesos a la normativa d’ aplicació en el moment de la signatura, sense perjudici d’ adaptar-se a la reforma si ambdues parts, estan d’ acord.

7.-DESNONAMENT PER MANCA PAGAMENT .

En els desnonaments per manca de pagament de rendes, el jutjat, d’ ofici, comunicarà als serveis socials  la existència del procediment judicial i aquets serveis, si aprecien una situació de vulnerabilitat econòmica o social, suspendran el procediment per un termini d’  1 a 3 mesos , depenent  si l’ arrendador és persona física o jurídica, amb l’ objectiu que serveis socials prenguin les mesures pertinents.

8.- RECUPERACIÓ DEL HABITATGE

Per instar el dret a recuperar el habitatge, abans de la finalització del contracte, el propietari haurà d’ exposar els motius, com la necessitat de recuperar l’ habitatge per ell mateix o familiars de primer grau.

9.- REGULACIÓ DELS PREUS DE LLOGUER

La reforma realitza un primer pas creant l’ Índex de Preus de Referència. Aquest índex és l’ instrument per determinar els valors mitjans de renda per m2, amb independència d’ altres circumstàncies que siguin concurrents.

El Decret estableix que les Comunitats Autònomes establiran el seu propi índex.

En el cas de Catalunya, la Consellera de Justícia, ha anunciat als mitjans que la Generalitat està elaborant un projecte de llei per regular els lloguers, mitjançant el Codi Civil Català, on la durada mínima dels contractes s’ allargarà i preveu també limitar els preus. La norma establirà condicions diferents entre particulars i societats.

10.- IMPOST DE BÉNS IMMOBLES

La reforma elimina l’ obligació de repercutir aquest impost als arrendataris en els habitatges de lloguer social.

S’ autoritza que els municipis puguin bonificar el IBI  als immobles d’ ús residencial que tinguin lloguer social o preus assequibles i també aquells de renda inferior a la determinada  pel sistema estatal d´índex de preus dels contractes d’ arrendament d’ habitatge.

11.-TAMTEIG I RETRACTE

S’ estableix el dret d’ adquisició preferent per administracions públiques en el cas de venda conjunta d’ un immoble en arrendament.

12.-SUBROGACIÓ EN CAS DE DEFUNCIÓ DEL ARRENDATARI

La reforma “ blinda” la possibilitat  e subrogació, en cas de defunció del arrendatari, en benefici de determinats perfils  vulnerables  (menors, discapacitats  , majors de  65 anys )..

 

Del contingut de la normativa anirem informant i aconsellem davant l’ inestabilitat normativa que demanin assessorament al nostre Servei  Jurídic, que podrà ajudar a prendre les decisions més oportunes en cada cas i a una redacció del contracte d’ acord amb la normativa vigent i adaptat a la situació particular.

Poden consultar trucant als telèfons  93 337 00 02; 93 296 80 57 , mail infolh@cpulh.com  o a la web www.cpulh.com