UN ALTRE REFORMA DE LA LAU A LA VISTA

El 6 de Març va entrar en vigor la reforma de la Llei d’ Arrendaments Urbans, amb el Reial Decret 27/2019, de 1 de març.
És una situació un tan inversemblant, ja que els darrers tres mesos el ciutadà està patint una mancada de seguretat jurídica, que res afavoreix polítiques estables e matèria d’ arrendaments urbans.
Sense perjudici, ens hem d’ adaptar a aquesta situació i per aquest motiu realitzarem una breu síntesis de la legislació vigent i aplicable
1.- L’ anterior Reial Decret Llei 21/2018, de 14 de desembre també de mesures urgents en matèria de lloguer i habitatge va estar derogat per no convalidar-se e votació al Congrés . El seu contingut, era molt similar al decret llei que ara ha entrat en vigor i constitueix un segon intent del Govern per implantar mesures per eliminar la reforma de la Llei d’ Arrendaments Urbans del 2013 i reforçar, la posició del arrendatari del habitatge vers el propietari.
2.- Per un altre costat la Llei d’ Arrendaments Urbans 29/1994 , modificada per la llei 4/2013, i el Text Refós de 1964.Analitzem les novetats i singularitat d’ aquesta última reforma
1.-DURADA DEL CONTRACTE I PRÒRROGUES :
La pròrroga obligatòria per l’ arrendador o la durada mínima del contracte d’ habitatge és de 5 ANYS , si és persona física, i 7 ANYS en el cas que sigui persona jurídica.
Hem tornat al sistema anterior a 2013 Llei 29/1994 de durada mínima de 5 anys més 3 de pròrroga (total 8 anys ) en el cas de arrendador persona física.
2.- PREAVIS .- La reforma legislativa introdueix una novetat respecte a les anterior regulació. L’ avís per resoldre el contracte per l’ arrendador és de 4 mesos i per l’ arrendatari és de 2 mesos .
2.-ACTUALITZACIÓ DE RENDES :
Si no es pacta de manera expressa, la renda del contracte no podrà ser actualitzada. Si existeix pacte d’ actualització, i no es determina el sistema de referència, s’ aplicarà l’ Índex de Garantia de Competitivitat (IGC), i l ‘ increment mai podrà ser superior a l ‘aplicació del IPC, sistema que actua com a límit màxim.
3.-FIANÇA:
La reforma de la LAU posa un nou límit a la garantia addicional amb l’ intenció de facilitar l’ accés a un habitatge per a col. lectius vulnerables.
La fiança obligatòria és una mensualitat de renda. Addicionalment, es podrà exigir com garantia total dos mensualitats. Això suposa que la garantia total tindrà l’ import màxim de 3 mensualitats (1 obligatòria i 2 addicionals de caràcter voluntari).
Aquesta garantia addicional pot ser en aval o en diners .
4.-IMPOST DE TRANSMISSIONS PATRIMONIALS :
A partir d’ara l’ arrendament d’ habitatge està exempt del pagament d’ aquest impost.
Serà necessari continuar presentant la corresponent autoliquidació però amb import zero. Aquesta exempció no afecta a la resta de contractes d’ arrendament
que no siguin per residència habitual i permanent.
5.-DESPESES DE GESTIÓ IMMBILIÀRIA I DE FORMALITZACIÓ DEL CONTRACTE.
La reforma estableix que les despeses aniran a càrrec del arrendador si aquest és persona jurídica. La reforma ha eliminat una exempció del anterior decret-llei : “salvo que se generen directamente por iniciativa del inquilino”.
6.-RÈGIM DE CONTRACTES D’ ARRENDAMENT CELEBRATS AMB ANTERIORITAT A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA REFORMA:
Els contractes d’ arrendament signats amb anterioritat a l’ entrada en vigor d’ aquest Decret-Llei, continuen sotmesos a la normativa d’ aplicació en el moment de la signatura, sense perjudici d’ adaptar-se a la reforma si ambdues parts, estan d’ acord.
7.-DESNONAMENT PER MANCA PAGAMENT .
En els desnonaments per manca de pagament de rendes, el jutjat, d’ ofici, comunicarà als serveis socials la existència del procediment judicial i aquets serveis, si aprecien una situació de vulnerabilitat econòmica o social, suspendran el procediment per un termini d’ 1 a 3 mesos , depenent si l’ arrendador és persona física o jurídica, amb l’ objectiu que serveis socials prenguin les mesures pertinents.
8.- RECUPERACIÓ DEL HABITATGE
Per instar el dret a recuperar el habitatge, abans de la finalització del contracte, el propietari haurà d’ exposar els motius, com la necessitat de recuperar l’ habitatge per ell mateix o familiars de primer grau.
9.- REGULACIÓ DELS PREUS DE LLOGUER
La reforma realitza un primer pas creant l’ Índex de Preus de Referència. Aquest índex és l’ instrument per determinar els valors mitjans de renda per m2, amb independència d’ altres circumstàncies que siguin concurrents.
El Decret estableix que les Comunitats Autònomes establiran el seu propi índex.
En el cas de Catalunya, la Consellera de Justícia, ha anunciat als mitjans que la Generalitat està elaborant un projecte de llei per regular els lloguers, mitjançant el Codi Civil Català, on la durada mínima dels contractes s’ allargarà i preveu també limitar els preus. La norma establirà condicions diferents entre particulars i societats.
10.- IMPOST DE BÉNS IMMOBLES
La reforma elimina l’ obligació de repercutir aquest impost als arrendataris en els habitatges de lloguer social.
S’ autoritza que els municipis puguin bonificar el IBI als immobles d’ ús residencial que tinguin lloguer social o preus assequibles i també aquells de renda inferior a la determinada pel sistema estatal d´índex de preus dels contractes d’ arrendament d’ habitatge.
11.-TAMTEIG I RETRACTE
S’ estableix el dret d’ adquisició preferent per administracions públiques en el cas de venda conjunta d’ un immoble en arrendament.
12.-SUBROGACIÓ EN CAS DE DEFUNCIÓ DEL ARRENDATARI
La reforma “ blinda” la possibilitat e subrogació, en cas de defunció del arrendatari, en benefici de determinats perfils vulnerables (menors, discapacitats , majors de 65 anys )..
Del contingut de la normativa anirem informant i aconsellem davant l’ inestabilitat normativa que demanin assessorament al nostre Servei Jurídic, que podrà ajudar a prendre les decisions més oportunes en cada cas i a una redacció del contracte d’ acord amb la normativa vigent i adaptat a la situació particular.
Poden consultar trucant als telèfons 93 337 00 02; 93 296 80 57 , mail infolh@cpulh.com o a la web www.cpulh.com
Join The Discussion